No texto anterior comentamos a respeito do novo artigo 1.354-A incluído no Código Civil pela recém-publicada Lei Federal nº14.309/2022, que regulamentou as assembleias gerais condominiais virtuais ou híbridas.

Agora, vamos comentar os novos parágrafos 1º a 3º incluídos no artigo 1.353, a regulamentar as assembleias gerais permanentes, sejam elas presenciais ou virtuais, com a seguinte redação:

Art. 1.353. ……

§1º Quando a deliberação exigir quórum especial previsto em lei ou em convenção e ele não for atingido, a assembleia poderá, por decisão da maioria dos presentes, autorizar o presidente a declarar a reunião em sessão permanente, desde que cumulativamente:

I – sejam indicadas a data e a hora da sessão em seguimento, que não poderá ultrapassar 60 (sessenta) dias, e identificadas as deliberações pretendidas, em razão do quórum especial não atingido;

II – fiquem expressamente convocados os presentes e sejam obrigatoriamente convocadas as unidades ausentes, na forma prevista em convenção;

III – seja lavrada ata parcial, relativa ao segmento presencial da reunião da assembleia, da qual deverão constar as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes;

IV – seja dada continuidade às deliberações no dia e na hora designados, e seja a ata correspondente lavrada em seguimento à que estava parcialmente redigida, com a consolidação de todas as deliberações.
§2º Os votos consignados na primeira sessão ficarão registrados, sem que haja necessidade de comparecimento dos condôminos para sua confirmação, os quais poderão, se estiverem presentes no encontro seguinte, requerer a alteração do seu voto até o desfecho da deliberação pretendida.

§3º A assembleia poderá ser declarada em sessão permanente tantas vezes quanto necessárias, desde que sua conclusão não ultrapasse o prazo total de 90 (noventa) dias, contado da data de sua abertura inicial.

O primeiro aspecto a se considerar é que o legislador prevê a assembleia poderá ser declarada permanente, por decisão da maioria dos presentes, se não for alcançado o quórum especial para deliberação. Em outras palavras, o legislador pressupõe que a assembleia já esteja instaurada, em andamento, para que possa ser declarada permanente.

Com a popularização das assembleias virtuais, tem sido comum nos depararmos com editais de convocação com a previsão de abertura dos trabalhos em determinada data e hora, com a possibilidade de votação de uma determinada deliberação por alguns dias, ou mesmo meses, ininterruptos, para o atingimento do quorum especial. Há casos em que a votação é iniciada antes mesmo da instalação da assembleia geral.

A justificativa para esse procedimento é permitir a coleta do maior número de votos para deliberar sobre matéria em que se exige quórum especial, sem que ocorra a necessidade da reunião, mesmo que virtual, dos condôminos. Há, sim, um momento em que é assegurado o direito a voz e realizado debate entre os presentes. Porém, o formato adotado, permite que os ausentes votem sem que tenham acesso pleno aos debates. Embora dê inegável agilidade ao processo de votação.

Contudo, o órgão de deliberação dos condôminos é a assembleia geral, não mera votação ou enquete. Como dito no texto anterior, assembleia pressupõe a reunião de pessoas para deliberar sobre assuntos de interesse comum, com direito a voz, e ao debate. A votação corresponde a apenas parte de uma assembleia, não sua finalidade.

O fato de a assembleia poder ser realizada virtualmente não a torna uma deliberação entre ausentes, tal como uma simples votação. Pois, para o direito, o conceito de presença não é meramente a presença física, mas a possibilidade de os condôminos poderem manifestar e ouvir suas vontades, interesses e opiniões, uns aos outros, de forma imediata, tornando as deliberações mais representativas da vontade da coletividade. Não por outro motivo, o legislador previu que a assembleia somente poderá ser declarada como permanente por decisão da maioria dos presentes.

Outro aspecto relevante, que já era visto na prática, principalmente nas assembleias presenciais, é que, uma vez declarada a assembleia permanente os presentes já deverão indicar data e horário da sessão em seguimento, ficando expressamente convocados, devendo lavrar ata parcial relativa ao segmento já realizado da assembleia, em que conste as transcrições circunstanciadas de todos os argumentos até então apresentados relativos à ordem do dia, que deverá ser remetida aos condôminos ausentes, que deverão ser obrigatoriamente convocados, na forma da convenção, para a sessão em seguimento.

O objetivo é possibilitar não só a participação dos ausentes, para que seja atingido o quórum exigido para deliberação, mas assegurar aos ausentes que tenham pleno conhecimento dos argumentos já apresentados. Maior seria o acerto se o legislador tivesse previsto a possibilidade de substituir a transcrição de todos os argumentos pela possibilidade de acesso, pelos ausentes, aos registros de áudio e vídeo da sessão inicial, tanto para assembleias presenciais e, principalmente, para as virtuais ou híbridas, em que há o registro de áudio e vídeo das sessões.

É salutar a disposição de que os votos consignados na primeira sessão fiquem registrados na ata parcial, sem que haja necessidade de comparecimento para sua confirmação. Mas, se estes condôminos estiverem presentes na sessão subsequente, poderão requerer a alteração de seu voto, até o desfecho da deliberação pretendida.

Neste ponto, o acerto do legislador não poderia ser maior, pois, tratando-se de assembleia geral, em que os presentes debatem sobre determinado assunto, é natural que ocorram mudança de opinião, mesmo entre aqueles que já votaram. Ao prever expressamente a possibilidade de alteração do voto dado, o legislador evidencia, em primeiro, que os votos em assembleia geral devem ser aberto, exceto se houver previsão em sentido contrário na convenção de condomínio, ou no edital de convocação, e, sendo aberto o voto, é possível a sua mudança até o desfecho da votação. Essa alteração requer sejam alterados os sistemas eletrônicos de votação que só permitem votação secreta, e sendo assim, sem a possibilidade de alteração do voto no decurso da votação.

O legislador acerta em estabelecer prazos máximos, de 60 dias entre as sessões de uma mesma assembleia, e de 90 dias, entre o início da assembleia até sua conclusão, ainda que sejam permitidas tantas sessões quanto necessárias.

Ao final da assembleia deverá ser lavrada ata consolidando todas as deliberações, da qual farão parte as atas parciais lavradas nas sessões anteriores.

No caso das assembleias permanentes, mais do que normatizar procedimento que era adotado na prática para as assembleias presenciais, o legislador faz importante correção de rumos no que diz respeito às assembleias virtuais e híbridas, privilegiando não só a formalidade que deve reger uma assembleia geral, mas a sua própria essência, que é a reunião de pessoas para debater e deliberar sobre assuntos de interesse comum, e não meras votações, ou enquetes, como temos visto ocorrer com as assembleias virtuais.

Em linhas gerais, temos como positivas as alterações, resta, porém, aguardar a sanção presidencial e eventuais vetos. A prática demonstrará a efetividade das novas normas, porém, o fato de haver uma maior regulamentação para os procedimentos das assembleias condominiais são bem-vindas, pois esclarecem dúvidas e permitem maior padronização dos procedimentos, o que tornará as assembleias mais produtivas.

Se as assembleias gerais têm a fama de serem enfadonhas, tumultuadas e improdutivas, se não há participação dos condôminos, é necessário que o condomínio e seus administradores revisem seus métodos, planejem e organizem as assembleias, desde a montagem da ordem do dia, passando pelos debates e sistema de votação. Assembleias bem planejas e estruturadas, organizadas e conduzidas por pessoas comprometidas com seu sucesso, costumam ser produtivas e representativas, e ocorrem aos milhares. Por que não no seu condomínio?